解析台北商圈發展趨勢 高力國際不動產投資部副總裁柯昇沛
2010.03.05 by 翁健偉


台北市的商圈發展,從捷運系統陸續通車以來,便不斷地加快腳步成長。交通匯集的樞紐,就是人潮聚集、也是錢潮匯集的所在。從去年底京站的開幕成功,到預計在今年啟用的台北市政府轉運站,以及大台北捷運系統的新路線通車在即,台北市的發展也會有不同的風貌。

南港都市計畫區將複製信義計畫區的經驗

在信義計畫區崛起之後,所有人都在盤算,下一個信義計畫區會在哪?柯昇沛以去年底剛開幕的京站為例,因為處於台北車站的「三鐵共構」(台鐵、高鐵、捷運)區域內,若把國道轉運站與未來通車的機場捷運算在內,這些往來的人潮就提供了非常好的利基:「『三鐵共構』在大台北地區,目前只有台北車站、板橋,以及南港。」國道轉運站的成功,讓已經發展遇到生命週期的西區商圈,開始逐漸活化,陸續創造新的價值。因此可以想見的是,這樣的模式也會給南港帶來不同的變化。

「南港都市計畫區,未來會複製信義計畫區的經驗。」因為信義計畫區採取「四合一」發展策略:會展、會議、辦公大樓(包括台北市政府)、君悅飯店等,利用這些設施的使用人潮,先行造成地區開發的效果;從最早到現在成熟的風貌,也經過約二十年的時間。而隨著世貿中心南港展覽館已經完工、啟用,鄰近的南港軟體園區一到三期都逐漸成熟,相信也會有類似的效應產生,「因為現在大家對於重劃區的概念比以前更清楚,而該地區開發商的實力與財力,口袋都比以前更深,相對也會加速開發的速度,相信在五到十年左右,就可以看到成果。」南港都市計畫區比信義計畫區更容易發展的一大原因,主要是土地集中在原有的地主,如台肥公司手上,與信義企劃區每塊採取個別標售的作法不同,因此整體規劃會更為集中。

三鐵共構南港車站,勢必超越台北車站

「南港會隨著信義計畫區的逐漸飽和,以延續信義計畫區的價值為原則,成為發展的主軸。」雖然目前的街廓還是舊的 、還有原本的廠房,在景觀上造成與台北市似乎有一線之隔,但基地都是大面積、也掌握在開發商手上,所以相對地會有更有系統的,以聯合開發的形式,締造新的城市風格。「南港車站的『三鐵共構』,會比從台北車站進出更為舒適,不會有台北車站因開發先後形成的混亂局面。」由於「三鐵共構」車站的BOT案是由潤泰負責、未來可如京站提供購物商場、酒店公寓、辦公大樓等多樣的使用空間,而鄰近的南港機廠開發案,則由目前京站的開發商日勝生實業所主導,「可以想見的是,他們會從已有的成功開發案例,複製成功經驗、創造新的價值,達到商圈差異化的目的。」

至於預計在今年啟用的台北市政府轉運站,由於位置在信義企劃區,已經是發展非常成熟的商圈,加上人口隨著會議、展覽、購物行為都已經陸續東移的關係,預期也會如同京站一樣,因交通流量的人潮締造消費能力。「但差別在於,消費能力會有所不同,京站的消費結構包括中、南部北上的民眾,整體是台灣消費能力的縮影。信義計畫區因為土地成本都較高,所以台北市府轉運站會朝向精緻化的消費購物功能。」至於板橋的新板特區,則可望與新莊副都心,成為新北市的雙引擎,互相輝映。

交通發展形成影響商圈興衰的關鍵

另外值得一提的是,隨著文湖線的通車啟用,也讓大家注意到內湖科技園區與大直重劃區。關於這兩個地點,柯昇沛提出他的看法,「大直重劃區,現在是到了汰弱換強的階段。」由於基隆河畔第一排豪宅的興起,慢慢提高當地的價值,陸續有Motel、餐廳、量販店的進駐,期望以養地的概念吸引人潮。「但大直入夜後由於摩天輪的氛圍,所吸引的人流、加上內科下班的人潮,以及原本大內湖的人口,以及當地低密度開發所吸引的台北市人口,擁有一種台北的後院的感覺。造就人流量夠,有潛力可以轉型朝向精品的開發。」他指出目前大直重劃區土地一坪突破兩百五十萬,當土地成本攀高後,應該要創造高附加價值的收入;若把平日內科的消費族群,與週末例假日全家出遊的族群算進去,應該有足夠的消費能力。

至於會在兩年到五年內陸續全面通車的捷運南港線與新莊線,前者受惠最多的當然是南港都市計畫區。「捷運南港線會連結南港展覽館與板南線,因為信義計畫區的發展已經飽和、受到限制,所以南港線的完工,可預期如同當年板南線通車對信義計畫區造成的影響,對南港都市計畫區帶來正面的影響,未來開發會繼續往東進行。」他說捷運新莊線的通車,也會讓新莊副都心發展更為成熟。在未來的都市生活中,交通設施的發展會形成商圈興衰的重要關鍵,「大家對於時間與距離都逐漸改觀,對於休閒的品質比較重視 ,也願意到比較開闊的街廓去消費、休閒,無論是重劃區或者都市計畫區,在這方面都可以提供比較優渥的條件。因為大面積、低密度開發,整體完工後會有不同的面貌。」

photo/蔡智翔

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