倫敦置產必知法律
2013.08.06 by Stephie Chiu


赴倫敦置產投資,不可不知英國極度正規化的法律。儘管相對於本國人,英國政府更鼓勵外國人前往置產,然而相關優惠和保障都必須透過律師協助才能獲得,律師朱小久以多年經驗,分析倫敦置產、投資移民、企業家移民的必知法律。

不同於台灣或美國,英國購置房產的流程非常嚴謹,相關法規特別正規化,因此,想於倫敦置產,尋找適合的律師和尋找適合的物業同樣重要。來自中國的朱小久因為一段異國婚姻而踏入英國,目前任職於凱律師事務所,她經歷攻讀法律、尋找工作、養兒育女等人生階段,因此對於無論是前往倫敦置產、投資移民或是為子女規劃留學計畫的華人來說,格外親切,也特別能照顧到法規之外的文化和情理。

「目前事務所承接案件最大宗的是房產以及房產相關問題,繁雜事項包含房租未繳、房客不搬等。另外則是投資移民、企業家移民的辦理,當小產業、小企業要到倫敦成立公司、雇員、資產權的保障等。都在服務範圍之內。」

英國法制完善,從買房、賣房到居住前的室內設計等,均有嚴謹的規定,儘管繁瑣,但相對的也能為買賣雙方帶來完善的保障。「倫敦置產與其他國家不同,最大的差異點在於,看好房子、確認要買之後,後續大部分的工作都需交由律師來處理。」朱小久表示,房屋仲介僅協助買方尋找想買的房子,找到之後,雙方簽立備忘錄(Sale Memorandum),記載買主、賣主、雙方地址、房產地址、房價和雙方律師,仲介的服務只到簽訂備忘錄為止。

備忘錄並不具有實際的法律效力,也就是買方或賣方均可以反悔,因此,簽訂備忘錄只買房程序的開始,待備忘錄寄給買賣雙方的律師後,後續繁複的文件確認、溝通過程便由律師負責,直到最後由雙方律師簽訂合同交換,才具有法律上的認可效力,這時買方要付售價一成的押金,若之後不想買、或不想賣,押金會被沒收或退還,若有其他損失產生,例如買方為了買房所做的借貸造成的損失,賣方都必須負責。

「在這裡買房,牽涉範圍廣泛,律師處理很多事情,包含釐清房屋產權確認、房屋有無問題,以及稅務方面包含印花稅、註冊等等,都由律師負責。所有土地買賣皆需註冊,對買主來說有很多保障。」

之後便交由雙方律師接續處理,雙方律師收到寄送而來的備忘錄之後,開始一連串的信件往來確認,開始法令流程,包含賣家律師要發出正式的房產名稱,並附上一本清單,包含所有與這棟房子相關的歷史和文件。而買家律師則開始協助買方付訂金、放錢進來,接著展開調查,包含環境調查、保險調查、用水安全的調查,這每一項都必須去向政府相關單位調查。「英國的規定是這樣,如果房屋所在位置的土地有污染情形,政府視為是屋主的責任,而相關訊息保存在各個機構中,律師必須做好詳盡調查,特別是若買方需要和銀行借貸時,若沒有這些文件,銀行不可能貸款給屋主。」

在英國,若是新建案,則在建造之前,建商必須先做好土地整理、清理的工作,較無問題。但倫敦許多房子是20年以上的舊屋,若調查發現有污染,即使已簽定備忘錄,買主還是可以選擇不買。最終買房的合同簽署是律師的責任,若律師有任何未查明的事項導致損失,買主可以控告律師,取回損失。

除了購屋置產,朱小久也經手許多投資移民案件。由於這幾年英國移民政策緊縮,取消工作簽證,想至英國工作者必須先找到雇主聘用,由雇主申請名額,受雇的外國人才能到英國工作。「目前整個歐洲都是如此,政府鼓勵企業聘請當地人,買房則沒有限制。」相比之下,投資移民則較無限制,「投資移民是目前比較沒有限制的移民政策,不需要會英文,且可把一家人都帶到英國,可享受公費醫療、免費教育等,其他移民方式都有限制。投資移民的規定是將100萬英鎊投到英國來,取得身分後,若有買房需求,其中25萬英鎊可以拿來買房。但要注意,若是在投資移民申請之前就先買房,則不可相抵,還是得放100萬英磅。」她提到,另外一種移民方式為企業家移民,申請者必須提出商業計劃內容,具有一定的英文水平,必須雇用兩個英國人,若都符合條件,則只需投入20萬英鎊。

目前朱小久任職的凱律師事務所和英國新財富集團負責人黃欣嵐合作,為想要在英國置產的華人提供服務,她也經常以自身經驗為客戶提出留學、工作上的建議。「每個人實際上會遇到的問題都不同,若是為了子女留學,除了法律諮詢之外,客戶也很關心諸如『子女該上什麼學校?』、『公校、私校如何申請?』等問題,因為我自己一雙兒女公校、私校都讀過,因此我很了解,也樂於提供建議。」她也會為服務的各行各業客戶搭橋,讓同樣在英國置產、留學者能互相交流、互相幫助,這些法律之外的增值服務(Value Added Service),對於選擇異地置產投資的台灣人來說,更能讓人感到安心和信任。●○

攝影/鄧明昌

Stephie Chiu

自小喜歡剪剪貼貼報刊雜誌文章,以土法煉鋼方式試做編輯,輔大大傳系畢業後,踏入雜誌界,從事設計、居家相關領域的採訪編輯工作,即將邁入第9年,喜愛設計帶來的生活,也相信設計所擁有的正面能量,希望能透過文字,將美好事物傳遞出去!●○

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