留學投資聚焦倫敦
2013.08.05 by Stephie Chiu


倫敦已成為近年內最受國際房產買家注目的城市,其房產市場火熱程度已為英國皇家財務局營利再創紀錄,業績甚至超越英國總體經濟。不僅是為了子女留學置產,在多樣化投資已成為趨勢的當下,逐年穩定成長的倫敦房產,將成為分散風險,獲取良好投資報酬率的絕佳選擇。

倫敦房市向來是國際買家的注目焦點,即便是市場低迷時期,依然受到各國買家青睞,前來置產。以倫敦市中心黃金地段為例,即有近半地產為外國人所有,根據英國《金融時報》報導,今年上半年倫敦所有商業地產購買中,來自英國的買家佔比不到兩成,以倫敦金融城(City of London)為例,今年上半年的房地產交易金額達到創紀錄的41.5億英鎊,其中即有82%為海外投資者。

成熟而透明的房產市場

倫敦房產有多火熱?根據路透社報導,英國皇家財產局營利再創紀錄,增加了5.2%而達到2億5260萬英鎊,業績甚至超越英國總體經濟。對海外投資者而言,倫敦擁有高質量的投資標的和成熟而透明的市場,經過金融風暴後,時間更證明了倫敦頂級地段房產價值的堅挺,除了偏愛倫敦房市的俄羅斯人、中東人之外,近年來亞洲人也開始進入市場,根據法國巴黎銀行房地產(BNP Paribas Real Estate)研究顯示,來自亞洲對於倫敦房市的投資截至今年六月底的三個月內迅速成長,亞洲今年第一季投資了10.4億英鎊,第二季則增長了166%。

列名全球屈指可數的金融中心之一,於倫敦置產是許多人心目中標誌著成功的指標,且金融海嘯後英鎊匯率持續下跌、投資報酬率高,在在吸引著投資者前往置產。來自歐洲、中東買家可能會舉家遷徙到倫敦;美國紐約、加州富豪,在文化、語言上可輕易適應倫敦,生活方式與條件相對優異,他們可在倫敦市中心內擁有花園別墅,居住範圍中只需步行便可前往頂級商場和劇院;至於來自香港、中國、台灣的華人買家,很少因為居住原因而在倫敦置產,其主要原因為投資和子女留學考量。為了方便子女於倫敦接受教育,促成了買房的動機,再加上即使不為了子女留學考量,投資英國物業本身就是可賺錢的投資,更促成了許多人前進倫敦、購屋置產。

多樣化投資已成趨勢

倫敦去年所吸引的國際房地產投資就高於其他所有歐洲國家,分析其原因,對資金充足的大型投資者來說,多樣化投資成為趨勢,一方面需要將投資擴展到波動的股市分散風險,一方面在如今利率低迷之際,也須部分撤離債市,而倫敦房市每年穩定成長,實屬絕佳選擇。

「和香港、上海、北京及台北的高房價相比,倫敦房地產價格相對合理許多。」已耕耘倫敦房市多年的英國新財富集團負責人黃欣嵐分析,以倫敦新金融區金絲雀碼頭(Canary Wharf)新成屋為例,每坪換算後約新台幣90至100萬元,台北信義計畫區每坪約150萬元,相較之下在倫敦反而可買到條件更佳的物件。「英國房屋坪數不含公設比,且投資房市無須繳增值稅,若作為出租使用,租金報酬率高,且租金所得也不須納稅。」寸土寸金的倫敦房租水準始終居高,倫敦一個星期的租金相當於在台北市一個月的租金收入,投資報酬率超過6%,若以房產增值角度來看,倫敦房市每年穩定成長,保守估計每年增值可達到7%。

為華人房產投資打通脈絡

黃欣嵐14歲時便赴英國求學,原本唸的是醫科,實習後發現不適合,於是轉攻法律,而會踏進房地產,或許來自於從小便喜歡與父親一同到處看房子所養成的敏銳眼光,她注意到華人在倫敦置產時,由於對當地市場不夠熟悉、加上語言隔閡,往往找屋很辛苦,於是她在2010年成立英國新財富集團,主動幫買方找屋,從雙方溝通、看房、比較,到成交之後的售後服務如協助出租、管理等,重質且貼心的服務,建立良好口碑。

她表示,倫敦總共28個行政區,大部分都規劃良好,就生活機能而言,不同區域其實不會有太大的差異,至倫敦買房首先須確認目的,作為長期投資、收取租金,或是想要具有較大增值空間的物件,會導向不同的商品選擇。倫敦房市風險不大,保守投資者可先購入小的房產試水溫,等獲得穩定回報之後,再調整後續投入的資金。也有買家初期就願意投入大量資金,其實目前倫敦房市的商機已逐漸受到華人注目和肯定,眼光快狠準的香港買家積極入市,搶得許多良好地段的物件。

「服務的質量還是很重要,我們依據不同買家的選擇,推薦適合的物件。目前每年成交案件約在20~30件之間,我們選擇先做好質,不急著衝量。」當手上目前正在洽談的買家有五位時,黃欣嵐會請後續想接觸的新客戶稍等,等到服務好手上的客戶後,才接待新客戶,所推薦的物件也都經過嚴格篩選。「以預售屋而言,即使地點好、信價比高,但建商不可靠的話我覺對不會推薦。」她較不推薦英國小型建商,因為對買家來說風險較大,她和團隊會篩選、評比,確認建商在英國業界擁有良好名聲,且許多都是已經認識許久,有相當程度信任感的。

金絲雀碼頭持續看漲

觀察目前倫敦房市,她看好新東倫敦金絲雀碼頭(Canary Wharf)。金絲雀碼頭是倫敦新興金融區,倫敦市政府早於1980年後期便開始規劃開發此區,目前這裡已經成為所有外商銀行歐洲總部據點,也是全英國摩天大樓最密集區域,包含HSBC、Credit Suisse、Citigroup、Morgan Stanley、Bankof America、Lehman Brother等都在此處,聚集超過十萬名以上金融業白領菁英,因而帶動住房需求。由於大部分外匯期貨交易員工作時間必須配合亞洲或美國市場交易時間,因此都會選擇在辦公室附近步行10至15分鐘距離處租屋,使得這裡的房屋供不應求,帶動房價、租金上漲,而此處的房屋價格對買家來說也比較負擔得起。

另一個值得期待的區域則是西倫敦的Ealing Broadway附近,「Ealing Broadway屬於早期就開發的區域,生活機能完善,因為Crossrail(倫敦市區鐵道系統)將在此建立新站,這是近年來倫敦最大的交通項目,帶動許多發展商和當地單位投入大量心力在於此區的重新規劃。」而根據英國房地產顧問公司GVA研究,Crossrail將帶動西倫敦及外倫敦Maidenhead地區房價,Ealing Broadway將會是漲幅空間最高的其中一區,未來前景可期。●○

攝影/鄧明昌

Stephie Chiu

自小喜歡剪剪貼貼報刊雜誌文章,以土法煉鋼方式試做編輯,輔大大傳系畢業後,踏入雜誌界,從事設計、居家相關領域的採訪編輯工作,即將邁入第9年,喜愛設計帶來的生活,也相信設計所擁有的正面能量,希望能透過文字,將美好事物傳遞出去!●○

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