環境超越地段 社區價值新趨勢 甲山林董事長祝文宇
2010.01.05 by 翁健偉


從尋找遮風避雨的一方之地,到現在追求增值空間、完善的生活機能,以及日益抬頭的社區意識,台灣消費者對於居家空間的要求,不斷地演變當中。而台灣的建築業,也從追求單純的興建銷售的硬體機能,慢慢演變到造景、造鎮以及凝聚社區與物業管理的軟體服務,傳達更多人文意識的關懷。

都市計畫的完善決定建築物的價值

甲山林建設董事長祝文宇說,以往買一棟房子,對家庭來說是很大的開支,「因此早期所得能力不夠的時候,要求的就是一個安全的空間,等到經濟能力提昇後,要求會越來越多,這是一個很正常的狀況。」不過在台灣的房屋市場,除了成屋以外還有預售屋,「成屋是看得到,預售的就像是買期貨,什麼都沒有,就要消費者決定購屋。所以對消費者來說,他要求的就是品質, 畢竟購屋是要來居住的。」因此當產品能否到達某個程度或水準,以及後續住進來的問題,能否有人協助屋主解決,就是消費者非常在意的環節。

以同業來說,許多建商會採取透明化的制度,讓消費者看到施工過程。但是交屋之後,則是許多建築業比較弱的一環,「通常交屋收到錢、過戶以後,房屋就成了管委會,或物業管理公司的事情,某些建築業者甚至就消失了。所以如何在施工期間讓客戶認同與安心,交屋後如何讓客戶有得到專業的倚賴,這是一個很大的課題。所以這就得看建築業者的態度,有品牌的公司、還是打帶跑的公司,會有很大的差別。」

在追求建築品質的同時,消費者對於住宅環境的要求也逐漸提昇。但祝文宇認為,一個城市漂亮與否,並非端看少數人就可以做的決策,「台灣最大的問題,雖然有都市計畫,但裡面有多東西規定並不嚴謹,而且在都市計畫階段時,我們的街廓做的很小,甚至某些街廓做的很大、但產權又很分散。小塊的街廓所蓋出來的房子,也無法改變周邊的環境但街廓越大,越能造就周圍的環境。」他舉例來說,內湖會比中和、永和、三重好,「因為內湖經過都市計畫的限建、才去規劃與發展,中和、永和的道路就規劃的很像迷宮,但在內湖不會迷路,這就是城市計畫規劃是否完善的指標。」其次從台北信義計畫區、大直重劃區、內湖、南港、新莊等重劃區做比較,「發現雖然這些地區的房價不是最好的,但房子陸續完工後,房價比周圍都高,關鍵就在於環境。如果整體區域與發展良好,就可以帶動價值,從現狀就可以看到這點。」

又如同現在經常談論的老舊社區更新,他認為就算蓋的很好,但上漲空間有限,「因為台北市東區有仁愛路、敦化南路、大安森林公園、中正紀念堂等環境,才會讓人願意住在這裡,如果老舊社區只蓋好一棟,旁邊還是破破爛爛、小巷子出入又不方便,大家也不會因為因此去住。」所以回顧台北市早期發展的地點,好比說淡水河邊的大同區或城中區,儘管位於城市中心,有很好的條件,「除非整片拆除更新,否則單一小建地都更,不會比其他地區更好。

消費者是否在意整體環境呢?從重劃區完善的現狀來看,已經說明了這一點。」但市區都更困難之處在於,儘管大家的眼光不見得短淺,但更新若缺少公權力的支持,碰到釘子戶也沒有辦法,「不如把老舊社區更新的力氣,先拿去做新城,等到舊社區沒有價值之後,再來談整合。以台北市來看,若東區飽和了應該去老舊城區發展。舊城區都市更新現在不是做的時候,應要等到新城區的完成、取代舊的,舊的才能做更新。」

創造營運收入,永續社區服務與價值

經過多年來的發展,台灣的建築已經慢慢自成一格,「香港他們只能蓋高樓建築,標準的城市國家。在美國城市大樓很少,人口往郊區發展,居住的很舒服。日本人口很多,大部分也都集中在市區的大樓,但有錢人還是往郊區蓋別墅。」祝文宇反思,何謂台灣的建築,「閩南的四合院雖然有其代表性,但我覺得那個不現實,畢竟文明發展、人口增加,所以在過程中應該多多借鏡他人的長處、文化,找出適合我們的思維,放在裡面。所以在城市蓋大面積的房子,我們必須自己創造建築美學,若沒有其他個案參考,只好去參觀其他的建築,好比說飯店。」把飯店的設施,慢慢在社區裡頭布局,在過程中評估哪些對住戶而言是沒有必要的,「要如何符合住戶對公共設施的需求, 要達到品味之餘又能降低他們的負擔、有更好的價值。」

當年從事房屋代銷時,發現很多建商都是短視的,「所以等到我們開始建築之後,覺得交屋之後並不是就是結束了,必須在產品定位與規劃階段就開始思考交屋後的經營。讓住在裡面的住戶可以長期擁有的資產,在維護上管理上都能有長久的條件,所以要創造營運價值。」他解釋所謂的社區營運,就是創造收入,「但如果規劃的設施是大家不要的,或者不能營運的,只是管理費上升,住戶不見得需要。」

以服務設施為例,把大家最想用的像是泳池、健身房、安親教室變成免費,「但這些設施若光用管理費支出,又如何營運下去?」因此在摩納哥建案規劃之際,設有宴會廳,「做的比飯店的宴會廳還要高級寬敞,但使用者付費,收了錢就補貼社區其他設施的經營成本。或者小型的空中Villa,也可以出租當做社區的客房(小飯店),讓社區的客人來訪時可以住。或者設立KTV、湯屋,都比外頭業者做的要好,這些都屬於使用者付費,利用這些設施的收入來支付管理費,讓社區經營化。若大家慢慢覺得這些都是合理的,使用者付費的觀念建立了,就會使用這些設施的。這樣做的管理費可以比鄰近社區少一半,因為我們有經營創造收入,自然做也會比別人好。」

祝文宇認為,也許物業管理上新加坡、香港做的比較先進,但他的心態採取「不是交屋後與住戶一刀兩斷」, 繼續由建設公司做好物業管理、把社區經營好,經營的收入補貼管理費,整個建設公司成為社區的支援,會比全部都交給物業管理公司要好,「其實住戶告訴物業公司社區有哪些瑕疵,他也沒辦法處理,要聯絡建設公司來做售後服務,建設公司還要評估要不要做等等。但我們把物業服務當成建設公司的觸角,有任何問題可以直接反應到建設公司,讓售後服務做好。有了這些服務,客戶就會認為我們的效能與服務品質與同業有所不同。」重點是藉此創造社區的環境,慢慢提升社區的共識與價值,「社區共識沒有完成,意見會很多,但我們用專業在第一年建立運轉模式,讓住戶都能瞭解與接受,共同為永續社區價值而努力前進。」

photo/Ben Wang

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  • 甲山林董事長祝文宇以專業創造營運收入,推動永續社區價值而努力。